CovID 19 Hygienemaßnahmen zur Besichtigung

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Empfehlung des IVD im Umgang mit dem Coronavirus

Was gilt für die Makler-, Verwalter- oder Sachverständigentätigkeit?

Das Gesetz zur Änderung des Infektionsschutzgesetzes ist am 24. November 2021 in Kraft getreten. Es gilt grundsätzlich bis zum Ablauf des 19. März 2022.

Grundsätzlich lässt sich zusammenfassen:

  • dass Immobilienbesichtigungen weiterhin möglich sind, weil es sich hierbei nicht um private Zusammenkünfte handelt.

  • Soweit es um Eigentümerversammlungen geht, sind gegebenenfalls die jeweiligen 3G- und 2G-Regelungen und Personenbeschränkungen für Veranstaltungen zu beachten.

  • Zugangsbeschränkungen zu Ladenlokalen von Dienstleistern gibt es im Unterschied zum Einzelhandel kaum. Dennoch wird empfohlen, eine 3G- und 2G-Regelung anzuwenden. Diese kann auf das Hausrecht gestützt werden.

  • Ladenlokale müssen für den Publikumsverkehr derzeit nicht geschlossen werden. In Sachsen, wo zum Beispiel Versicherungsagenturen und andere Finanzdienstleistungsbüros bis voraussichtlich zum 12. Dezember 2021 für Publikum schließen müssen, werden Immobilienmakler in der Länderverordnung nicht explizit erwähnt. Deshalb ist davon auszugehen, dass auch in Sachsen Immobilienmakler ihre Ladenlokale offen lassen können.

Soweit es um die Makler-, Verwalter- oder Sachverständigentätigkeit geht, enthält das Infektionsschutzgesetz keine konkreten Regelungen. Einfluss auf die konkrete Tätigkeit haben vor allem die Corona-Verordnungen der Länder, wobei diese weiterhin keine spezifischen Regelungen enthalten, die auf die konkreten Tätigkeiten gerichtet sind.

2G/3G-Regelung für Eigentümerversammlungen

Mit der Einführung der 2G-Regelungen in den meisten Bundesländern, wonach nur noch von Corona Genesene oder Geimpfte Zutritt zu bestimmten Räumlichkeiten erhalten dürfen, stellt sich die Frage, wie mit der Durchführung von Eigentümerversammlungen umzugehen ist.

Grundsätzlich gilt, dass jedem Eigentümer als Kernrecht des Wohnungseigentumsrechtes die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung eingeräumt werden muss. Die Anwendung der 2G-Regelung kann jedoch dazu führen, dass ungeimpfte Personen nicht an der Versammlung teilnehmen können. Nach Auffassung des AG München ist eine Eigentümerversammlung im Rahmen einer 2-G-Regelung durchführbar (Urteil des AG München vom 06.12.2021 – 1293 C 19127/21 EVWEG). Die weitere Rechtsprechung hierzu muss abgewartet werden.

Achtung Verwalter! Sie dürfen weder eine Versammlung einberufen, die unter die Bedingung gestellt wird, dass nur Genesene und Geimpfte Zutritt erhalten werden, noch dürfen Sie Personen, die nicht unter die 2G-Regelung fallen zur Wahrnehmung des Vertretungsrechtes (Abstimmung mit Vollmacht) drängen. Auch darf eine Eigentümerversammlung nicht stattfinden, wenn sich ungeimpfte Personen Zutritt zur Versammlung verschaffen möchten. Werden dennoch Beschlüsse ohne Einhaltung dieser Maßgaben auf einer Eigentümerversammlung gefasst, werden diese Beschlüsse erfolgreich anfechtbar sein.

Formulieren Sie die Einladung zur Versammlung daher möglichst so neutral wie möglich. Ein Musterschreiben für eine Einladung finden Mitglieder auf unserer Homepage.

Wir empfehlen Verwaltern, die kein Risiko eingehen wollen, derzeit keine WEG-Versammlungen bei Geltung der 2G-, bzw. 2G+ Regeln abzuhalten.

Vertreterversammlung

Soweit die Durchführung einer Präsenzversammlung danach nicht möglich sein sollte, bietet sich die Vertreterversammlung als Lösungsmöglichkeit an: Der Verwalter erhält von den Eigentümern Stimmrechtsvollmachten – mit oder ohne konkrete Weisungen – und kann das Stimmrecht der Eigentümer in der Versammlung als ihr Vertreter ausüben. Da es sich bei der Stimmrechtswahrnehmung um höchstpersönliche Eigentümerrechte handelt, liegt es in der freien Entscheidung der Eigentümer, ob sie diese Möglichkeit wahrnehmen möchten.

Ein Musterschreiben für eine Einladung sowie für eine Vollmacht, Praxistipps und aktuelle Urteile finden Mitglieder in unserem Merkblatt zur Vertreterversammlung.

Umlaufbeschluss - schriftlicher Beschluss

Es besteht zudem die Möglichkeit eine Beschlussfassung unabhängig von einer Eigentümerversammlung durchzuführen. Hierbei müssen alle Eigentümer aktiv zustimmen, anderenfalls ist der Beschluss nicht zustande gekommen.

Online-Teilnahme an Präsenzveranstaltung

Sofern eine Eigentümergemeinschaft bereits von ihrer seit der Reform des WEG bestehenden Beschlusskompetenz Gebrauch gemacht haben sollte, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu gestatten, wäre diese Art der Durchführung der „Königsweg“. Aber auch hier sind die Regelungen für die Durchführung der Präsenzveranstaltung einzuhalten.

Abfrage 2G/3G - Voraussetzungen durch den Verwalter?

Die Vorschriften der DSGVO lassen eine Abfrage durch den Verwalter nach dem Impf- oder Genesungsstatus oder die Vorlage eines Corona-Testergebnisses nicht bzw. nur dann zu, wenn die Versammlung in den Räumlichkeiten des Verwalters stattfindet (Hausrecht). Wenn vor der Eigentümerversammlung eine Zugangskontrolle durchgeführt wird, muss dies als Ausübung des Hausrechtes gelten. Der Hausherr darf bzw. muss dann Ungeimpften und nicht Genesenen bzw. bei Nichtvorliegen eines amtlichen Testergebnisses den Zutritt verweigern. Im Regelfall erfolgt die Durchführung der Versammlung in Hotel- oder Gaststätten. Das Hausrecht obliegt dann den Betreibern der Örtlichkeit.

Zugangsregelungen

Müssen Kunden, die ein Ladenlokal eines Maklers- oder Verwalters besuchen, einen 3G- oder 2G-Nachweis erbringen?

Diese Frage lässt sich nicht einheitlich beantworten, weil die Landesregelungen unterschiedlich sind. Grundsätzlich ist die Erbringung einer Dienstleistung vom Einzelhandel abzugrenzen, für den die Länder in der Regel klare Regelungen getroffen haben, was Zugangsbeschränkungen anbelangen. Im Dienstleistungsbereich ist dies bis auf den Bereich der körpernahen Dienstleistungen nicht so. In einigen Bundesländern wie beispielsweise Nordrhein-Westfalen oder Berlin ist der übrige Dienstleistungsbereich insoweit unreguliert. Brandenburg fasst den Begriff des Einzelhandels etwas weiter, indem auf den Publikumsverkehr abgestellt wird. Hamburg sieht auch für den Dienstleistungsbereich die 2G-Regelung vor. Dies dürfte dazu führen, dass Maklerbetriebe, die für den Publikumsverkehr geöffnet sind, Zugangsbeschränkungen vornehmen müssen.

Der Gewerbetreibende hat aufgrund seines Hausrechtes die Möglichkeit, dennoch einen 3G- oder 2G-Nachweis zu verlangen. Das ist auch die Empfehlung des IVD. Zudem sollte stets geprüft werden, ob nicht auch eine fernmündliche Kommunikation möglich ist.

3-G-Regelung am Arbeitsplatz – Zugangsbeschränkung

Der neu gefasste § 28b Abs. 1-3 IfSG sieht die Einführung einer 3G-Regelung am Arbeitsplatz vor. Diese lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Pflichten des Arbeitgebers – Pflichten des Arbeitnehmers

Arbeitgeber sind zur Kontrolle des 3G-Nachweises vor Betreten der Arbeitsstätte und der Dokumentation dieser Kontrollen verpflichtet, wobei die Kontrolle auch an geeignete Beschäftigte oder Dritte delegiert werden kann. Bei geimpften und genesenen Personen muss der Nachweis nur einmal erbracht werden.

Die Beschäftigten haben eigenverantwortlich dafür Sorge zu tragen, dass sie gültige 3G-Nachweise vorlegen können. Soweit es sich um einen Corona-Test handelt, können hierfür die kostenfreien Bürgertests oder die betrieblichen Testangebote (zwei pro Woche) nach § 4 Corona-ArbeitsschutzVO in Anspruch genommen werden. Betriebliche Testangebote können jedoch nur genutzt werden, wenn sie durch beauftragte Dritte durchgeführt und bescheinigt oder unter Aufsicht im Betrieb durchgeführt und dokumentiert werden. Bietet der Arbeitgeber die zwei Tests in der Woche nur als unbeaufsichtigte Selbsttests an, müssen die verpflichteten Personen an jedem Arbeitstag über einen aktuellen externen Testnachweis verfügen. Will oder kann der Arbeitnehmer seinen 3G-Status nicht offenlegen bzw. nachweisen und erbringt infolgedessen seine Arbeitsleistung nicht, steht ihm in der Regel kein Vergütungsanspruch zu.

Anforderungen an den Nachweis

Testnachweis
Die zugrundeliegende Testung darf maximal 24 Stunden zurückliegen. Wenn es sich um einen PCR-Test handelt, darf die Testung maximal 48 Stunden zurückliegen. Die Gültigkeit des Testnachweises muss zum Zeitpunkt der betrieblichen Zugangskontrolle gegeben sein.

Impfnachweis
Bei geimpften Personen muss die für den vollständigen Schutz erforderliche Impfdosis mindestens 14 Tage her sein (§ 2 Nr. COVID-19-Schutzmaßnahmen- Ausnahmenverordnung). Hierzu kann der klassische Impfausweis oder das EU-Impfzertifikat (in elektronischer Form) vorgelegt werden.

Genesenennachweis
Bei Genesenen muss die Testung auf dem Genesenennachweis mindestens 28 Tage sowie maximal sechs Monate zurückliegen (§ 2 Nr. 5 COVID-19-Schutzmaßnahmen- Ausnahmenverordnung).

Dokumentation der betrieblichen Zugangskontrollen

Es genügt, am jeweiligen Kontrolltag den Vor- und Zunamen der Beschäftigten in einer Liste "abzuhaken", wenn der jeweilige Nachweis durch den Beschäftigten erbracht worden ist. Bei geimpften und genesenen Personen muss das Vorhandensein eines gültigen Nachweises nur einmal erfasst und dokumentiert werden. Bei Genesenen ist zusätzlich das Enddatum des Genesenenstatus zu dokumentieren.

Datenschutzrechtliche Hinweise

Der Arbeitgeber darf den Impf-, Genesenen- und Testnachweis verarbeiten, soweit dies zum Zweck der Nachweiskontrolle erforderlich ist. Die Daten sind spätestens sechs Monate nach ihrer Erhebung zu löschen.

Arbeit im Homeoffice

§ 28b Abs. 4 IfSG verpflichtet die Arbeitgeber, den Beschäftigten im Fall von Büroarbeit oder vergleichbaren Tätigkeiten die Arbeit im Homeoffice anzubieten, wenn keine zwingenden betriebsbedingten Gründe entgegenstehen. Die Beschäftigten müssen ein solches Angebot annehmen, wenn ihrerseits keine Gründe entgegenstehen.

Betriebsbedingte Gründe können vorliegen, wenn die Betriebsabläufe sonst erheblich eingeschränkt würden oder gar nicht aufrechterhalten werden könnten. Beispiele können sein: mit einer Bürotätigkeit verbundene Nebentätigkeiten wie die Bearbeitung und Verteilung der eingehenden Post, die Bearbeitung des Wareneingangs und Warenausgangs, Schalterdienste bei weiterhin erforderlichen Kunden- und Mitarbeiterkontakten, Wartungsaufgaben (zum Beispiel IT-Service), Hausmeisterdienste und Notdienste zur Aufrechterhaltung des Betriebes, unter Umständen auch die Sicherstellung der Ersten Hilfe im Betrieb.